导语：2025年3月8日，全国政协委员、三棵树涂料股份有限公司董事长兼总裁洪杰在两会建议：建议尽快出台相关行政法规条例，明确对一定楼龄老旧房屋进行定期强制体检和维修的制度安排；针对洪杰委员两会建议，中国建筑防水协会组织有关专家学者和企业家发表看法并连续报道。
朱冬青/中国建筑防水协会秘书长
背景：《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末，我国存量住房建面为510亿平方米、4.6亿套；城镇存量住宅建面292亿平方米、2.9亿套，其中老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数），且随着房龄增长，老旧住房的占比预计将持续攀升。据推算，到目前为止，我国包括各类住宅建筑、公共建筑、工商业建筑和工程建筑等既有建筑面积总和已经超过1300亿平方米。
住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%（相当于每5户就有1户），进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这部分住宅受当时房屋建设阶段客观条件的限制，部分存量住房在整体规划、设计标准、建筑材料、建造工艺、节能性等方面有所欠缺。大量老旧小区面临着维护更新的问题，存在诸如墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化、楼道过道不稳固、房屋本体质量问题等房屋安全隐患问题。
2023年6月，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹发表署名文章提出，住房发展已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，城市发展由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重，进入城市更新的重要时期，要研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障，让人民群众的居住生活更加舒适美好。2024年8月23日上午国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房和城乡建设部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
截至目前，全国范围内共有22个城市纳入三项制度的试点，分别为上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡。其中，进行房屋保险制度试点的有北京、上海、广州、杭州、重庆、宁波，试点房屋养老金的城市包括深圳、天津、杭州、宁波，试点房屋体检的城市包括深圳、福州、厦门，三项制度同时试点的城市包括成都和沈阳。从试点实践经验来看，对于城市更新背景下的老旧小区改造，各地各级政府是项目的主要出资方，既有建筑体检、维修和保险还未形成市场化的机制。
面对每年近6万亿的庞大潜在既有建筑维修改造市场，要想发挥其促进消费、推动行业健康发展的目标，还面临以下主要障碍：（1）缺乏明确的法律支持，政府、业主、物业、施工、设计等相关各方在既有多户住宅维修改造及城市更新实践中的责、权、利，尚无清晰的法律规定；（2）缺乏合理的项目资金筹集和使用机制，大量公共维修基金沉淀，很难动用；当前老旧住宅改造和城市更新资金均以政府财政出资为主，住宅专项维修基金为补充，缺乏可持续的资金筹集、管理和使用机制，建筑维修市场化极不充分；（3）缺乏完善的标准支撑，城市更新和既有建筑维修改造应体检鉴定先行，再进行改造，涉及抗震、结构、节能、防水、门窗等诸多专业，还有很多技术空白。
2 发达国家和地区的经验
日本基于2000年4月1日实施的《住宅品质确保法》，针对老旧住宅建立了既有住宅检查制度。一般由业主自愿提出申请，第三方机构实施，目的是确保既有住宅的安全性、耐久性和居住质量，防止因老化或维护不足引发事故。评估项目包括结构安全（抗震、建筑结构）、耐久性（材料老化、防腐、防虫）、设备与设施（水电、消防）、外部与内部维护（屋顶、外墙、室内环境）、节能性能（保温、隔热）等。外墙一般每10年翻新一次，屋顶的防水系统每5年补修一次，每10年大修一次。老旧房屋的检查、评估和维修的费用主要来自于管理费和修缮费（修缮积立金），政府可为老旧住宅的检查和修复提供一定的补贴，减轻业主的经济负担。虽然该制度是基于业主自愿进行，但考虑到房屋的安全和保值、增值，一般都会主动实施。
新加坡依据《建筑物管理法》制定了针对既有老旧建筑，尤其是公共住宅和商业建筑的强制房屋定期结构检查（PSI）和定期外墙检查（简称 PFI）制度。定期结构检查针对所有建筑物，要求住宅建筑每10年、非住宅建筑每5年必须进行一次结构安全的评估体检。体检内容主要围绕建筑物结构缺陷、变形、劣化迹象、结构载荷、违建及扩建工程进行检测，确保建筑结构能够安全使用。定期外墙检查主要针对高层建筑，要求业主需对建成超过20年、超过13米高的建筑，每7年进行一次外墙检查，确保高层建筑不会因为外墙坠落影响公共安全，重点关注外立面水泥抹灰、瓷砖、砖块和玻璃的使用情况。由建屋发展局（HDB）负责公共住宅的检查，建设局（BCA）负责私人建筑的检查。费用主要由业主或物业公司承担。
中国香港基于《建筑物条例》制定了强制验楼计划（MBIS），自2012年6月30日全面实施。该计划对楼龄30年及以上的私人楼宇（不超过3层高的住用楼宇除外）进行强制定期检查，并根据检测结果制订维修方案并落实，迄今每年有近700栋建筑得以实施楼检及维修。检查内容包括结构安全、外墙及附属物、消防系统、排水系统、电力系统和其他公共设施等。